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不動産担保評価の主な方法
1. 積算評価
建物や土地の原価に基づいて価値を算出する方法。

土地の評価：

路線価方式：国税庁が発表する路線価を基に計算

固定資産税評価額の倍率法（地方では多い）

建物の評価：

再調達価格（新築の場合の建築費）× 経年減価率

木造：約22年、RC造：約47年などの耐用年数で減価償却

👉 特徴：実態価値に近いが、取引価格（実勢価格）とは乖離がある場合も。

2. 収益還元法
賃貸収入などを基に評価。投資用物件で使用される。

計算式の例（直接還元法）：

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不動産価値 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り
純収益＝年間賃料収入－維持管理費・固定資産税などの費用

👉 特徴：収益性の高い物件では積算評価より高く出ることも。

3. 取引事例比較法
近隣の類似物件の取引事例を参考にして評価。

地域性、市場性が反映されやすい。

住宅ローンや一般住宅の評価に使われることが多い。

🏦 銀行などが行う担保評価
担保掛目（担保評価額にかけるリスク調整係数）

通常は70%～80%程度に設定（例：評価額1億円 → 担保価値7,000万円）

担保余力：

担保評価額から既存の抵当権や先順位債権者の権利を差し引いた残額

📌 注意点
市況の変化により評価額は変動する（バブル期などの事例あり）

金融機関により評価基準は異なる

実際の売却価格（実勢価格）とは一致しないことがある